Ocurre con frecuencia a la hora de alquilar una vivienda y redactar el correspondiente contrato de arrendamiento caer en el error de que todo lo que se pacte en dicho contrato vale legalmente, nada mas lejos de la realidad... estas son algunas de las cláusulas utilizadas con frecuencia y que no tienen validez:
- Requerimiento por parte del propietario para que el arrendatario abandone la vivienda una vez transcurrido el primer año de contrato, No es válido privar mediante cláusula alguna al arrendatario de su derecho a prórroga del contrato de arrendamiento una vez transcurrido el primer año, según la Ley de Arrendamientos Urbanos para contratos inferiores a los tres años, podrá el arrendatario renovarlo a cada vencimiento hasta que alcance los tres años de duración, dicha prórroga se produce automáticamente, salvo en el caso de que el arrendatario comunique al arrendador con treinta días de antelación su voluntad de no renovar el contrato. Es el arrendatario quien tiene el derecho de elegir entre prorrogarlo o rescindirlo y el propietario debe aceptar su decisión.
En este apartado encontramos una exepción, y es que una vez transcurrido el primer año el propetario necesite la vivienda para ocuparla él mismo como vivienda permanente, para familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyugue en los casos de sentencia firme de divorcio, separación o nulidad matrimonial. Para esto el propietario debe comunicar al arrendatario dicha necesidad y el contrato finalizará al vencimiento, debiendo el arrendatario entregar la vivienda arrendada.
Es importante destacar que esta causa debe ser cierta y la vivienda ocupada en un plazo máximo de tres meses por la persona que indicó que la necesitaba, en caso de no hacerlo el arrendatario podrá pedir ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período hasta los tres años, respetando en el resto de condiciones a lo establecido en el contrato existente que había sido objeto extinción, pudiendo reclamar además los gastos en los que hubiese podido incurrir con motivo del desalojo de la vivienda hasta el momento de la reocupación, o podrá pedir una indemnización por una cantidad equivalente a un mes de renta por año de contrato que le quedara por cumplir hasta completar tres, con la salvedad de que la ocupación no se hubiese producido en el plazo establecido por razones de causa mayor.
No hay necesidad de incluir en el momento de la firma del contrato que el propietario va a necesitar la vivienda, basta con que surja la necesidad para que pueda ejercer su derecho.
- Obligación de permanencia en la vivienda, No es válido a nivel legal incluir en el contrato una cláusula que obligue al arrendatario a permanecer en la vivienda arrendada por un período mínimo de un año, al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente el arrendatario podrá abandonar la vivienda arrendada una vez transcurridos los seis primeros meses desde la firma del contrato, en este caso puede el arrendador pedirle una indemnización al arrendatario equivalente a un mes de renta por año que le quedara por cumplir del contrato, en períodos inferiores al año aplicará la parte proporcional, pero cuidado, para poder exigir esta indemnización el propietario debe dejarlo expresamente reflejado en el contrato de arrendamiento.
- Recuperación de la vivienda en caso de impago, No es posible establecer en una cláusula que el impago de la renta por parte del arrendatario será motivo suficiente para la rescisión del contrato de forma unilateral por parte del arrendador, en ningún caso podrá este desalojar la vivienda ni mucho menos entrar en ella, a menos que llegase a un acuerdo extrajudicial con el inquilino para la rescisión del contrato por ambas partes, en cualquier otro caso deberá el propietario acudir a un procedimiento judicial por el cual se resuelva el contrato con todas sus consecuencias.
...Y en general serán nulas todas las cláusulas que contravengan la Ley o perjudiquen de alguna manera al arrendatario de la vivienda en sus derechos.
Servifin